拿著紅本本去銀行借錢，到底能拿到多少額度？這個問題困擾著不少急需資金周轉的朋友。今天咱們就掰開揉碎了講清楚，從房產估值、還款能力到銀行政策，把影響貸款額度的九大因素都捋明白。關鍵要記住：最高能貸到評估價的70%，但實際到手金額還得看你的工資流水和征信記錄。文末還準備了三個提升貸款額度的實用技巧，急著用錢的朋友千萬別錯過！

　　站在銀行風控經理的角度想問題，他們最怕的當然是錢借出去收不回來。所以評估貸款額度時，主要盯著這三個關鍵點：房子值多少錢（不是你的買入價，而是銀行找評估公司核定的市場價）能承受多少月供（工資流水至少要覆蓋月供的2倍）有沒有還款黑歷史（最近2年逾期不能超過6次）

　　上周有個粉絲私信，說自家150平的房子買的時候200萬，現在市場價都漲到300萬了，但銀行只給按250萬評估。這是因為評估價通常比市場價低10-20%，銀行要給自己留足安全墊。比如廣州珠江新城的豪宅可能按市場價九折評估，而三四線城市的二手房可能直接打七折。

　　假設你月供要還1萬，那稅后收入至少得2萬起步。這里有個坑要注意：自由職業者提供收入證明，銀行可能只認賬戶流水，不會看你的微信支付寶轉賬記錄。去年王先生開淘寶店月入5萬，就因為沒對公賬戶，最后只批下來30萬額度。房產類型最高成數典型案例商品住宅評估價70%北京朝陽區90平兩居，評估價600萬→放款420萬商鋪寫字樓評估價50%深圳福田臨街商鋪，評估價800萬→放款400萬房改房評估價60%南京鼓樓區老破小，評估價200萬→放款120萬

　　看到這可能有朋友要問：為什么我朋友家同樣面積的房子貸得比我多？這里涉及到兩個隱藏因素：貸款期限越長，月供壓力越小，銀行反而愿意多放款選擇等額本息比等額本金更容易獲批高額度

　　千萬不要在申請前半年頻繁查征信！李女士就是因為半年內申請了8張信用卡，導致房貸額度被砍了40萬。建議先用央行征信中心官網查個詳細報告，把各種小額貸款結清證明都準備好。

　　如果父母或配偶有穩定工作，可以讓他們做共同借款人。特別是事業單位、公務員這類優質職業，往往能讓貸款額度上浮15-20%。不過要提醒的是：擔保人也要查征信，別找那些信用卡老是逾期的親戚。

　　六大行的利率確實低，但城商行常常能給更高額度。比如杭州銀行對本地戶籍客戶，最高能放到評估價的75%。建議同時申請2-3家銀行，拿著A銀行的審批單去跟B銀行談條件，這招親測有效！

　　最后說幾個血淚教訓：千萬別輕信中介說的"包裝流水"，現在銀行都要查社保公積金繳納記錄；抵押中的房子不能二次抵押，必須先把按揭還清；還有最重要的——等額本息前五年還的基本都是利息，要是打算三五年就提前結清，選這個方式就虧大了。

　　看完這些干貨，是不是對房產抵押貸款心里有底了？其實關鍵就十二個字：看清評估價，養好流水賬，多問幾家行。如果還有具體問題，歡迎在評論區留言，看到都會回復！