最近好多粉絲在后臺(tái)問(wèn)我："哎，老張啊，我這房子還背著房貸呢，現(xiàn)在急著用錢(qián)能賣(mài)嗎？"其實(shí)這個(gè)問(wèn)題就像問(wèn)"帶著游泳圈能下水嗎"一樣，答案肯定是能，但得講究方法！今天咱們就掰開(kāi)揉碎了說(shuō)說(shuō)這事兒，手把手教你如何把"帶貸"的房子順利出手。

　　先說(shuō)個(gè)真實(shí)案例：我有個(gè)朋友小王，去年做生意資金鏈緊張，他那套還剩80萬(wàn)房貸的房子愣是賣(mài)了，最后還賺了10萬(wàn)差價(jià)。這里面的門(mén)道，主要看三點(diǎn)：房產(chǎn)證在誰(shuí)手里（抵押在銀行也能交易）是否具備上市交易資格（限售期過(guò)了沒(méi)）買(mǎi)賣(mài)雙方的資金安排（關(guān)鍵中的關(guān)鍵！）

　　這個(gè)就像"房貸接力賽"，需要滿(mǎn)足：

　　? 原銀行同意轉(zhuǎn)讓抵押

　　? 買(mǎi)家資質(zhì)符合貸款條件

　　? 房子評(píng)估價(jià)覆蓋剩余貸款注意：現(xiàn)在全國(guó)只有不到30%的銀行開(kāi)通此業(yè)務(wù)

　　去年幫客戶(hù)老李操作過(guò)，具體流程：1?? 找擔(dān)保公司墊資80萬(wàn)2?? 5個(gè)工作日解除抵押3?? 收到全款后歸還墊資費(fèi)用明細(xì)：日息0.08%×墊資金額×天數(shù)+服務(wù)費(fèi)1%

　　上周剛幫粉絲小美完成這樣的交易：

　　? 總價(jià)300萬(wàn)，貸款余額150萬(wàn)

　　? 約定買(mǎi)家首付160萬(wàn)

　　? 賣(mài)家7天內(nèi)解除抵押必須簽補(bǔ)充協(xié)議："若未能按時(shí)解押，雙倍返還定金"

　　適合暫時(shí)不想賣(mài)房的朋友：原貸款余額100萬(wàn)當(dāng)前評(píng)估價(jià)300萬(wàn)可貸額度300萬(wàn)×70%-100萬(wàn)110萬(wàn)但要注意月供壓力會(huì)倍增！

　　今年新政策實(shí)施后，已有12個(gè)城市試點(diǎn)：

　　? 無(wú)需提前還貸

　　? 買(mǎi)賣(mài)雙方貸款同步

　　? 交易周期縮短50%目前支持銀行：建行、工行、招行等8家解押時(shí)間別超過(guò)合同約定（建議預(yù)留15天緩沖期）資金監(jiān)管賬戶(hù)必須用（去年有客戶(hù)被騙50萬(wàn)定金）稅費(fèi)計(jì)算要精確（差額增值稅可能吃掉利潤(rùn)）

　　Q：還沒(méi)交房的期房能賣(mài)嗎？

　　A：理論上要等出證，但可以和開(kāi)發(fā)商協(xié)商更名

　　Q：組合貸的房子怎么處理？

　　A：優(yōu)先償還商業(yè)貸款部分，公積金貸款可協(xié)商保留

　　最近有個(gè)新趨勢(shì)：部分城市開(kāi)始試點(diǎn)"抵押置換"業(yè)務(wù)，允許賣(mài)家把房貸轉(zhuǎn)移到新買(mǎi)家名下，這可能成為未來(lái)主流模式。房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸（年化3.85%起）租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄗ铋L(zhǎng)20年）共有產(chǎn)權(quán)出售（保留部分份額）

　　說(shuō)到底，貸款房不是不能賣(mài)，關(guān)鍵要找對(duì)方法。就像玩魔方，只要掌握竅門(mén)，再?gòu)?fù)雜的局面也能解開(kāi)。大家如果有具體案例，歡迎在評(píng)論區(qū)留言，咱們具體問(wèn)題具體分析！