最近好多粉絲私信問我，哎，老張啊，我這房貸還沒還完呢，可急著賣房怎么辦？其實這事兒吧，說難也不難，關鍵得摸清門道。今天咱就掰開了揉碎了講，從解押流程到資金監管，再到過戶手續，給你整得明明白白！特別要提醒的是，千萬別私下搞陰陽合同，小心錢房兩空啊...

　　前兩天有個讀者血淚教訓，房子掛中介兩個月，好不容易找到買家，結果卡在解押環節。這里得劃重點：

　　① 提前還款違約金：像工商銀行規定，房貸滿3年才免違約金

　　② 資金安全風險：去年某中介卷走客戶600萬首付的新聞還記得吧？

　　③ 過戶時間差：從簽合同到過戶，至少得留出15-30個工作日

　　自籌資金解押：適合手頭有閑錢的，記得讓銀行開結清證明買家墊資解押：現在有第三方擔保公司能做這個，手續費1.5%-3%

　　這里有個冷知識，公積金貸款必須結清才能過戶。去年杭州就出過案例，賣家以為能直接轉按揭，結果耽誤半年多。

　　得分開處理，建議先還商貸部分。為啥？因為商貸違約金通常比公積金低2-3個點。

　　步驟注意事項時間周期簽居間合同明確解押責任方3-7天資金監管選銀行托管賬戶同步進行辦理過戶帶齊三證原件5工作日物業交割別馬虎：水電煤氣欠費要扣留尾款戶口遷出要約定：建議預留5-10萬保證金稅費計算有門道：滿五唯一能省5.3%的稅

　　要是買家要貸款買房，記住首付款最少要覆蓋你的剩余貸款。比如你還有100萬房貸，首付至少得120萬，多出的20萬是預防評估價波動的。

　　遇到法拍房或者斷供房怎么辦？

　　① 法拍房：必須法院出具協助執行通知書

　　② 斷供房：先跟銀行協商還款方案，否則可能被列入失信名單

　　最后啰嗦兩句，現在不少城市開通了帶押過戶，像深圳、廣州這些地方已經試點。不過具體政策得去不動產登記中心問清楚，別聽中介瞎忽悠。賣房是大事，寧可多跑兩趟，也別圖省事埋雷！