想用公積金貸款100萬買房，30年到底每月要還多少錢？這篇文章從利率計算、還款方式到省錢技巧，幫你一步步拆解月供的“秘密”。文中會用真實案例對比等額本息和等額本金的差異，分析公積金貸款隱藏的“羊毛”，還會告訴你提前還款到底劃不劃算。看完這篇，不僅能搞懂月供怎么算，還能學會用理財思維規劃貸款方案。

咱們先來算筆明白賬。現在公積金貸款5年以上利率是3.25%，如果選最常見的等額本息還款法，用公式算的話：

月供貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數÷[(1+月利率)^還款月數1]

套進數字就是100萬×0.2708%×(1+0.2708%)^360÷[(1+0.2708%)^3601]，算出來每月要還4352.06元。是不是覺得這公式有點復雜？其實現在手機銀行APP都有貸款計算器，輸入金額和年限就能直接出結果。

別以為月供金額永遠不變，這幾個情況要注意：

利率調整：如果遇到央行調整公積金利率，比如從3.25%漲到3.5%，月供馬上會變成4490.11元，一年多還1600多塊

還款方式：選等額本金的話，首月要還5486.11元，比等額本息多出1100多，但最后一個月只用還2789.12元

貸款年限：要是縮短到20年，月供變成5671.96元，但總利息能省下整整28.6萬元

這兩種還款方式區別可大了：

1. 等額本息：每月固定還4352元，30年總利息56.67萬，適合收入穩定的上班族

2. 等額本金：首月5486元，每月遞減7.5元，總利息48.86萬，比等額本息少還7.8萬，但前5年月供壓力大

有個朋友王哥去年買房就吃了虧，他月入1萬2，非要選等額本金想省利息，結果趕上公司裁員，前半年月供占了他收入的45%，差點斷供。

辦理貸款時這幾個細節容易踩坑：

賬戶余額要求：像北京規定賬戶余額不足7萬的，貸款額度直接打七折

繳存時間門檻：上海必須連續繳滿6個月，補繳的不算數

二套房限制：深圳二套房公積金貸款利率上浮10%，直接漲到3.575%

提前還款規則：廣州允許每年免費提前還2次，但蘇州要收0.5%違約金

其實月供不只是還錢這么簡單：

1. 提前還款要算賬：如果手頭有20萬閑錢，提前還款能省8.3萬利息，但要是能投資年化4%的理財，反而能多賺1.4萬

2. 活用公積金余額：杭州允許按月提取公積金還貸，相當于白撿個“自動還款機”

3. 商轉公技巧：鄭州現在商貸轉公積金貸款，能省下近20萬利息，但要求房產證必須滿2年

最后說個真實案例：小李夫妻用組合貸買了房，把公積金貸款拉到上限，剩下的用商貸。他們用省下的公積金余額買了年化3.8%的國債，相當于用銀行的錢賺利差。這種操作雖然要承擔投資風險，但確實讓他們的房貸成本下降了0.55%。